Immobilienbewertung: Marktwert Ihrer Immobilie – So wird der Wert Ihrer Liegenschaft ermittelt

Die Immobilienbewertung ist der Schlüssel zu fundierten Entscheidungen – sei es beim Verkauf, für Investitionen oder zur strategischen Planung. Als erfahrener Partner bieten wir Ihnen bei der Kobi Immobilien GmbH nicht nur eine realistische Einschätzung des Marktwerts, sondern auch wertvolle Einblicke in Potenziale und Möglichkeiten, Ihre Immobilie weiterzuentwickeln. Mit unserer Kombination aus baulicher Expertise und Marktkenntnis schaffen wir eine solide Grundlage, die Sie voranbringt.

Warum ist eine Immobilienbewertung so wichtig?

Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst: Lage, baulicher Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und aktuelle Marktentwicklungen spielen eine entscheidende Rolle. Eine professionelle Liegenschaftsbewertung sorgt dafür, dass Sie den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie kennen – ein unverzichtbarer Schritt, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen oder strategisch weiterzuentwickeln.

Unsere Experten bei der Kobi Immobilien GmbH gehen dabei über die reine Bewertung hinaus. Wir analysieren nicht nur den aktuellen Wert, sondern zeigen Ihnen auch, wie Sie durch Umbauten oder Umnutzungen den langfristigen Wert Ihrer Immobilie steigern können.

Welche Methoden kommen bei der Immobilienbewertung zum Einsatz?

Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt von der Art der Immobilie und dem Ziel der Bewertung ab. Unsere Experten stützen sich auf bewährte Verfahren, um den Marktwert präzise und nachvollziehbar zu ermitteln.

Das Gliederungssystem «Multi Element Value (MEV)» – Strukturierte Immobilienbewertung für präzise Ergebnisse

Die Bewertung von Immobilien ist eine komplexe Aufgabe, da diese oft aus verschiedenen Objekten und Wertelementen besteht, die jeweils unterschiedliche Eigenschaften aufweisen. Ein Gesamtwert kann daher nicht mit einer einzigen Methode oder einer pauschalen Berechnung ermittelt werden.

Das MEV-System (Multi Element Value) bietet eine zuverlässige Struktur, um alle Objekte und Wertelemente der zu bewertenden Liegenschaft vollständig zu erfassen. Dieses System ist keine einzelne mathematische Methode, sondern ein umfassender Ansatz, der eine systematische Analyse und Gliederung einer Immobilie ermöglicht.

Wie funktioniert das MEV-System?

Im MEV-System wird die Immobilie in einzelne Objekte und deren Wertelemente unterteilt. Jedes Element wird separat bewertet, wobei jeweils die am besten geeignete Bewertungsmethode angewandt wird. Die Summe der berechneten Einzelwerte ergibt schliesslich den Marktwert der Immobilie.

Dieses strukturierte Vorgehen erlaubt es, selbst bei komplexen Sachverhalten präzise Ergebnisse zu erzielen. So können spezifische Eigenschaften pro Objekt und Wertelement individuell berücksichtigt werden.

Vorteile des MEV-Systems:

• Flexibilität: Jedes Wertelement wird mit der passenden Methode bewertet.
• Präzision: Unterschiedliche Eigenschaften werden gesondert berechnet, um eine möglichst realistische Einschätzung zu gewährleisten.
• Anpassungsfähigkeit: Geeignet für einfache sowie komplexe Immobilienstrukturen

Angewandte Bewertungsmethoden im MEV-System:

Je nach Art des Objekts und seiner Wertelemente kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz. Diese gliedern sich in zwei Hauptkategorien:

1. Besitzorientierte Objekte und Wertelemente

Diese Methoden fokussieren sich auf den Vergleich mit ähnlichen Objekten oder auf Kennwerte:

• Vergleichswertmethode: Berücksichtigt reale Marktdaten ähnlicher Immobilien.
• Kennwertmethode: Verwendet spezifische Kennzahlen zur Wertermittlung.
• Hedonische Methode: Kombiniert umfangreiche Daten und statistische Analysen.

2. Nutzorientierte Objekte und Wertelemente

Hier steht der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund:

• Ertragswertmethode: Bewertung basierend auf den erzielbaren Einnahmen.
• Barwertmethoden: Einschliesslich Rentenbarwert- und Rentenendwertmethode.

Hilfsmethoden zur Ergänzung des MEV-Systems:

Zusätzlich zu den Hauptmethoden kommen bei Bedarf unterstützende Verfahren zum Einsatz, um spezifische Objekte und Wertelemente genauer zu analysieren:

• Lageklassemethode: Bewertet die Qualität der Lage einer Immobilie und teilt den Marktwert in «relativen Bauwert» und «relativen Landwert» auf. Besonders hilfreich bei der Analyse von überbauten und unbebauten Grundstücken.
• Sachwertmethode: Berechnet die Reproduktionskosten einer Immobilie unter Berücksichtigung von Rückstellungen und technischer Entwertung.

Für wen eignet sich das MEV-System?

Das MEV-System ist ideal für die Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie für komplexe Immobilienstrukturen wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke mit gemischter Nutzung. Ferner können beispielsweise ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung abgebildet werden. Es bietet ein strukturiertes und flexibles Bewertungssystem, das eine fundierte Grundlage für Entscheidungen liefert – sei es beim Verkauf, bei der Vermietung oder für Investitionen.

Ertragswertmethode – Der wirtschaftliche Nutzen im Fokus

Die Ertragswertmethode ist eine zentrale Methode der Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie anhand ihrer zukünftigen Erträge ermittelt wird. Dabei steht der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund. Dieses Verfahren bietet einen marktorientierten Wert, der Investoren und Eigentümern eine fundierte Entscheidungsgrundlage liefert.

Die Berechnung des Ertragswerts basiert auf den jährlichen Nettoerträgen, die eine Immobilie generiert, beispielsweise durch Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen. Von diesen Einnahmen werden die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Betrieb abgezogen. Der verbleibende Betrag wird durch einen objektspezifischen Kapitalisierungssatz dividiert, um den Ertragswert zu bestimmen.

Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF)

Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), eine Form der Ertragswertmethode, dient dazu, den aktuellen Wert einer Immobilie durch die Betrachtung ihrer zukünftigen Einnahmen und Ausgaben zu ermitteln. Im Zentrum steht die Berechnung der erwarteten Zahlungsströme, wie beispielsweise Mieteinnahmen, abzüglich aller laufenden Kosten, die für Betrieb, Verwaltung und Instandhaltung anfallen. Diese prognostizierten Einnahmen werden für einen festgelegten Zeitraum, oft 10 Jahre, berechnet und mithilfe eines Abzinsungssatzes auf den heutigen Wert übertragen. Der Abzinsungssatz reflektiert dabei sowohl das wirtschaftliche Risiko als auch die angestrebte Rendite.

Ein wesentlicher Vorteil der DCF-Methode liegt in ihrer Fähigkeit, sich verändernde Faktoren wie steigende Mieteinnahmen, potenzielle Leerstände oder variierende Betriebskosten einzubeziehen. Sie ermöglicht dadurch eine differenzierte Betrachtung, setzt jedoch präzise Annahmen und sorgfältige Analysen voraus. Besonders geeignet ist diese Methode für komplexe Immobilienprojekte oder Szenarien mit dynamischen Entwicklungen, da sie den langfristigen wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie realistisch abbildet.

Was beinhaltet der Ertragswert?

Im berechneten Ertragswert sind alle relevanten Wertelemente der Immobilie enthalten:

• Gebäudewert: Der Wert von Haupt- und Nebenbauten sowie Anlagen, die in die Ertragsgenerierung einfliessen.
• Landwert: Der Wert des überbauten Grundstücks und der umliegenden Freiflächen (Umschwung).

Dieses umfassende Verfahren berücksichtigt sowohl die aktuellen als auch die potenziellen Einnahmen, wodurch eine zukunftsorientierte Bewertung ermöglicht wird.

Wann wird die Ertragswertmethode angewendet?

Die Ertragswertmethode eignet sich besonders für Immobilien, bei denen der finanzielle Nutzen im Fokus steht. Es wird häufig für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen genutzt. Hingegen ist die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) besonders geeignet für komplexere oder dynamische Projekte, bei denen die Cashflows nicht konstant sind, wie z. B. Gewerbeimmobilien, Entwicklungsprojekte oder Objekte mit unsicheren Einnahmen.

Vorteile der Ertragswertmethode:

• Fokus auf Rentabilität: Es bietet eine klare wirtschaftliche Perspektive auf die Immobilie.
• Berücksichtigung zukünftiger Einnahmen: Diese Methode ist ideal für zukunftsorientierte Entscheidungen.
• Eignung für Eigentümer und Investoren: Besonders geeignet, um den finanziellen Wert von Investitionsobjekten wie Gewerbe- und Mehrfamilienhäusern zu bewerten.

Vorteile der Discounted-Cashflow-Methode:

• Berücksichtigt dynamische Entwicklungen (z. B. steigende Mieten oder variable Kosten).
• Flexibilität: Besonders geeignet für komplexe Objekte und Entwicklungsprojekte.

Vergleichswertmethode: Transparenz durch reale Marktdaten

Die Vergleichswertmethode ist eine Methode, die sich für alle Objekte eignet. Der Wert wird anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in Ihrer Region berechnet. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Grundstücksgrösse eine wichtige Rolle.

Diese Methode überzeugt durch ihre Nachvollziehbarkeit: Da sie auf tatsächlichen Transaktionen basiert, gibt sie einen direkten Einblick in die aktuelle Marktlage. Insbesondere in gut etablierten Märkten mit ausreichend Vergleichsdaten liefert die Vergleichswertmethode präzise Ergebnisse. Käufer und Verkäufer profitieren gleichermassen von dieser Transparenz, da sie eine objektive Grundlage für Verhandlungen schafft.

Vorteile der Vergleichswertmethode:

• Einfach und nachvollziehbar: Beruht auf realen Verkaufsdaten.
• Aktualität: Spiegelt die aktuelle Marktnachfrage wider.
• Zuverlässigkeit: Besonders geeignet für Immobilien in etablierten Märkten.

Lageklassemethode und Residualwertmethode – Bewertung von unbebautem Land

Die Bewertung von unbebautem Land erfordert spezielle Verfahren, um dessen Marktwert präzise zu bestimmen. Zwei etablierte Methoden, die in der Schweiz weit verbreitet sind, sind die Lageklassemethode und die Residualwertmethode. Beide Ansätze bieten klare Vorteile, je nach Art des Grundstücks und dessen Nutzungspotenzial.

Lageklassemethode – Die Lage als zentraler Wertfaktor

Die Lageklassemethode ist eine einzigartige Hilfsmethode, die speziell in der Schweiz entwickelt wurde. Sie dient dazu, die Qualität einer Lage zu bewerten und den Marktwert eines Grundstücks in «relativen Landwert» und «relativen Bauwert» aufzuteilen.

Wie funktioniert die Lageklassemethode?

Die Lagequalität eines Standorts wird anhand standardisierter Lageklassentabellen beurteilt, die je nach Nutzungskategorie (z. B. Wohnen, Büro, Gewerbe) variieren. Dabei fliessen folgende Hauptkriterien in die Bewertung ein:

• Kanton und Raumtyp
• Nutzung
• Image der Ortschaft oder des Stadtquartiers
• Attraktivität als Bürostandort
• relative Steuerbelastung
• Mikrolage

Diese Kriterien ergeben zusammen einen prozentualen Anteil am relativen Landwert.

Grundstücke in Grosszentren mit sehr gutem Image, attraktiver Mikrolage und tiefer Steuerbelastung erzielen in der Regel einen höheren prozentualen Anteil als solche in Agglomerationen oder ländlichen Gemeinden. Sowohl der Kanton als auch die Gemeindetypologie variieren unterschiedlich stark.

Anwendungsbereiche:

• Überbaute Grundstücke: Die Methode wird regelmässig für Baurechtsliegenschaften angewendet, um den Marktwert aufzuteilen.
• Unbebaute Grundstücke: Besonders wertvoll, wenn Vergleichsdaten fehlen oder ungeeignet sind.

Vorteile der Lageklassemethode:

• Einfache Anwendung und Nachvollziehbarkeit.
• Objektive, marktorientierte Bewertung.
• Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Grundstücken.
• Im Jahr 2024/2025 durch FPRE und SIREA neu aufbereitet

Beispiel: Ein Grundstück in der Nähe von Solothurn wird mithilfe der Lageklassemethode analysiert, um den erzielbaren Verkaufspreis für Bauland zu bestimmen.

Residualwertmethode – Wert durch Entwicklungspotenzial bestimmen

Die Residualwertmethode (auch als Differenzmethode oder Investorenrechnung bekannt) eignet sich ideal für unbebautes Land mit geplantem Entwicklungspotenzial. Sie basiert auf der Differenz zwischen dem zukünftigen Ertragswert einer möglichen Bebauung und den dafür notwendigen Investitionskosten.

Wie funktioniert die Residualwertmethode?

• Zukünftiger Ertragswert: Es wird angenommen, welche Einnahmen die Immobilie nach einer hypothetischen Überbauung generieren kann, beispielsweise durch Mieten oder Verkäufe.
• Abzug der Kosten: Die Erstellungskosten, wie Baukosten (BKP 1–5), Verkaufs- oder Erstvermietungskosten und eventuelle Risikozuschläge, werden abgezogen.
• Restwertberechnung: Die verbleibende Differenz ergibt den Wert des unbebauten Landes.

Vorteile der Residualwertmethode:

• Realistische Einschätzung: Der Marktwert wird basierend auf Entwicklungsmöglichkeiten ermittelt.
• Langfristiges Potenzial: Ideal für Parzellen mit langfristigem Investitionspotenzial.
• Flexibilität: Geeignet für die Modellierung verschiedener Nutzungsszenarien.

Beispiel: Ein unbebautes Grundstück in der Region Bucheggberg wird mittels der Residualwertmethode bewertet. Dabei werden Baukosten, Mietwerte und Risiken berücksichtigt, um den Landwert realistisch zu schätzen.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Die Dauer einer Immobilienbewertung hängt von der Art und Komplexität der Immobilie ab. Während Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen oft in wenigen Tagen bewertet und zu einem Gutachten ausgearbeitet werden können, benötigen grössere Objekte oder Spezialliegenschaften wie z. B. Luxuswohnimmobilien, Tankstellen, Parkhäuser oder Bahnhöfe mehr Zeit für die Analyse.

Unser Ziel bei der Kobi Immobilien GmbH ist es, Ihnen innerhalb kurzer Zeit ein detailliertes Bewertungsdossier bereitzustellen. Dabei achten wir darauf, dass sowohl Präzision als auch Qualität gewahrt bleiben.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten einer Immobilienbewertung variieren je nach Immobilientyp, Komplexität und Zielsetzung. Für Standardobjekte wie Einfamilienhäuser oder Wohnungen ist der Aufwand überschaubar. Spezialobjekte erfordern hingegen eine tiefere Analyse und sind daher kostenintensiver.
Eine professionelle Bewertung ist jedoch eine Investition, die sich auszahlt. Sie schützt vor Fehleinschätzungen und bietet eine fundierte Grundlage für Verkaufsverhandlungen oder Investitionsentscheidungen. Die Kobi Immobilien GmbH erstellt für Sie ein individuelles Angebot, das Ihre Anforderungen berücksichtigt und transparente Kosten bietet.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Neben der Bewertung des aktuellen Marktwerts lohnt es sich, Potenziale zur Wertsteigerung zu analysieren. Massnahmen wie energetische Sanierungen, Modernisierungen, Grundrissoptimierungen sowie laufende und gut durchdachte Instandhaltungen können den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern.
Unsere Experten unterstützen Sie bei der Identifikation dieser Möglichkeiten und der Umsetzung gezielter Massnahmen, um den langfristigen Wert Ihrer Immobilie zu sichern.

Immobilienbewertung als Schlüssel für fundierte Entscheidungen

Eine fundierte Immobilienbewertung ist der erste Schritt für erfolgreiche Verkaufsverhandlungen, Investitionen und strategische Planungen. Mit unserer Kombination aus baulicher Expertise und Marktkenntnis bieten wir Ihnen nicht nur präzise Ergebnisse, sondern auch wertvolle Einblicke in die Potenziale Ihrer Immobilie.

Möchten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie erfahren?

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Kobi Immobilien GmbH – Ihr Partner für Immobilienbewertung und Wertsteigerung.