Kauf eines Bauernhauses in der Landwirtschaftszone:
Was Sie beachten müssen

Der Kauf eines Bauernhauses in der Region Solothurn und Bucheggberg (Buechibärg), ist eine einmalige Chance, eine Immobilie mit Charme zu erwerben. Doch der Erwerb einer solchen Liegenschaft in der Landwirtschaftszone bringt auch spezielle Anforderungen mit sich. Diese Zonen unterliegen in der Schweiz strengen Regelungen, die nicht nur den Schutz der landwirtschaftlichen Nutzung sicherstellen sollen, sondern auch die Kulturlandschaft erhalten. Für Käufer bedeutet das, dass ein Bauernhaus in der Landwirtschaftszone nicht ohne weiteres umgebaut oder zu anderen Zwecken genutzt werden kann. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Schritte und Überlegungen beim Kauf eines solchen Objekts besonders wichtig sind.

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Was bedeutet Landwirtschaftszone für Käufer?

Die Landwirtschaftszone ist in der Schweiz dazu gedacht, landwirtschaftliche Flächen vor einer Übernutzung zu schützen. Grundstücke und Gebäude, die sich in dieser Zone befinden, dürfen in der Regel nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Eine reine Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung ist in den meisten Fällen stark eingeschränkt oder an bestimmte Voraussetzungen gebunden.

Bevor Sie sich für den Kauf eines Bauernhauses in der Landwirtschaftszone entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass das Gebäude entweder bereits vor 1972 als Wohnhaus genutzt wurde oder entsprechende Genehmigungen vorliegen. Für alle baulichen Veränderungen, wie Umbauten oder Erweiterungen, ist in der Regel eine Baugenehmigung der zuständigen Behörde notwendig. Je nach Kanton und Gemeinde können die Vorschriften unterschiedlich streng sein, weshalb es ratsam ist, sich frühzeitig über die lokalen Regelungen zu informieren und mit einem lokalen Architekturbüro in Kontakt zu treten.

Um Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Anforderungen zu geben, haben wir eine Checkliste erstellt, die Sie durch alle wesentlichen Schritte führt.

• Überprüfen Sie, ob das Bauernhaus offiziell als Wohngebäude zugelassen ist.
• Stellen Sie sicher, dass das Haus vor 1972 als Wohnhaus registriert wurde, wenn eine reine Wohnnutzung geplant ist.
• Klären Sie, ob eine landwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist oder eingeschränkt werden kann.

• Holen Sie Informationen ein, ob eine Umnutzung von Scheunen oder Stallungen möglich ist (z. B. zu Wohnraum oder Büro).
• Prüfen Sie, welche baulichen Veränderungen in der Landwirtschaftszone erlaubt sind, und holen Sie notwendige Genehmigungen ein.

• Überprüfen Sie, ob das Gebäude denkmalgeschützt ist.
• Klären Sie, welche Einschränkungen bei Umbauten und Renovierungen durch den Denkmalschutz gelten.
• Kontaktieren Sie die zuständigen Denkmalschutzbehörden, um die Rahmenbedingungen für bauliche Veränderungen zu erfahren.

• Informieren Sie sich über die baurechtlichen Vorgaben der Region Solothurn/Bern und holen Sie notwendige Bewilligungen ein.
• Reichen Sie frühzeitig Bauanträge ein, da Genehmigungsprozesse in der Landwirtschaftszone oft zeitaufwändig sind.

• Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Finanzierung eines landwirtschaftlich genutzten Gebäudes.
• Kalkulieren Sie zusätzliche Kosten für eventuelle Mehrwertabschöpfung bei einer Umnutzung.
• Berücksichtigen Sie potenzielle Förderungen, die für historische Gebäude oder ländliche Regionen verfügbar sein könnten.

• Klären Sie, ob das Bauernhaus über alle notwendigen Anschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser, Internet) verfügt.
• Überprüfen Sie die Zugänglichkeit des Grundstücks – insbesondere bei abgelegenen Bauernhöfen ist eine gute Erreichbarkeit wichtig.

• Stellen Sie sicher, dass keine laufenden landwirtschaftlichen Pachtverträge oder Nutzungsrechte bestehen, die den Kauf beeinflussen könnten.
• Klären Sie, ob das Grundstück weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden muss.

Umnutzung und Erweiterungen: Welche Optionen gibt es?

Viele Käufer eines Bauernhauses in der Landwirtschaftszone wünschen sich, das historische Objekt nicht nur als Wohnhaus zu nutzen, sondern auch zusätzliche Nutzflächen zu schaffen – sei es durch die Umnutzung von Nebengebäuden wie Scheunen oder durch den Anbau neuer Wohnflächen. Allerdings unterliegt eine Umnutzung strengen Regeln. Die Gebäude müssen weiterhin für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden oder einen engen Bezug zur Landwirtschaft aufweisen. Möchten Sie eine Scheune beispielsweise zu einem Wohnhaus oder Büro umbauen, ist eine Genehmigung der Baubehörde notwendig, die oft an strikte Vorgaben geknüpft ist.

Auch bei Erweiterungen wie einem Anbau müssen Sie sicherstellen, dass das ländliche Erscheinungsbild des Gebäudes erhalten bleibt. Zudem dürfen bauliche Veränderungen die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung nicht gefährden. Die Verfahren zur Genehmigung solcher Projekte können langwierig und komplex sein. Daher ist es wichtig, den Planungsprozess frühzeitig zu beginnen und alle notwendigen Unterlagen einzureichen. Unsere Checkliste zeigt Ihnen detailliert, welche Anforderungen Sie bei einer Umnutzung oder Erweiterung beachten müssen.

Checkliste 2: Umnutzung, Umbau und Renovierung eines Bauernhauses

• Lassen Sie eine Bestandsaufnahme des Gebäudes durch einen Architekten durchführen, um den Sanierungsbedarf zu ermitteln.
• Planen Sie den Umbau unter Berücksichtigung der baulichen Besonderheiten und der historischen Bausubstanz.
• Erstellen Sie ein umfassendes Renovierungskonzept, das die geltenden Bauvorschriften und den Denkmalschutz einhält.

• Berücksichtigen Sie bei der Planung die Vorschriften des Denkmalschutzes, falls das Gebäude denkmalgeschützt ist.
• Verwenden Sie traditionelle Materialien und Techniken, die den regionalen Bauvorschriften entsprechen.
• Lassen Sie sich vor Beginn der Arbeiten die erforderlichen Genehmigungen ausstellen.

• Beantragen Sie alle nötigen Baubewilligungen bei den zuständigen kantonalen und kommunalen Behörden.
• Klären Sie spezielle Auflagen für die Landwirtschaftszone (z. B. Einschränkungen bei der Nutzungsänderung von Scheunen).
• Beachten Sie, dass landwirtschaftliche Nebengebäude oft nur mit engem Bezug zur Landwirtschaft umgenutzt werden dürfen.

• Erstellen Sie eine detaillierte Kostenkalkulation für den Umbau, einschliesslich der Kosten für Baugenehmigungen und eventueller Mehrwertabschöpfung.
• Sichern Sie die Finanzierung des Umbaus durch Ihre Bank, und prüfen Sie die Möglichkeit von Fördergeldern für den Erhalt von historischen Gebäuden.
• Planen Sie ausreichend Budget für unvorhergesehene Kosten ein, die bei älteren Bauten häufig auftreten.

• Integrieren Sie energieeffiziente Massnahmen in Ihre Umbauplanung (z. B. Dämmung, Solaranlagen, energieeffiziente Fenster).
• Achten Sie darauf, dass die Modernisierungen den Anforderungen an die Energieeffizienz entsprechen und die Gebäudestruktur erhalten bleibt.
• Prüfen Sie, ob Sie für energieeffiziente Massnahmen staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen können.

• Beauftragen Sie ein erfahrenes Architekturbüro, das auf den Umbau und die Renovierung von Bauernhäusern in der Landwirtschaftszone spezialisiert ist.
• Lassen Sie sich bei der Auswahl von Handwerkern und Baufirmen von Experten unterstützen, die Erfahrung im Umgang mit historischen Gebäuden haben.
• Sorgen Sie für eine kontinuierliche Bauleitung, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten den rechtlichen Vorgaben und Qualitätsstandards entsprechen.

• Klären Sie, ob Sie das Bauernhaus während des Umbaus weiter bewohnen können oder eine alternative Unterkunft erforderlich ist.
• Sorgen Sie dafür, dass die Baustelle während der Umbauarbeiten sicher ist und den gesetzlichen Sicherheitsanforderungen entspricht.
• Achten Sie darauf, dass die grundlegende Infrastruktur (Strom, Wasser) während der Bauzeit verfügbar bleibt.

Denkmalschutz und bauliche Auflagen

Viele der Bauernhäuser in der Landwirtschaftszone sind von historischem Wert und stehen unter Denkmalschutz. Das bedeutet, dass Sie bei Umbauten oder Renovierungen mit zusätzlichen Auflagen rechnen müssen. Der Denkmalschutz zielt darauf ab, die Bausubstanz und das Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren. Das kann bedeuten, dass Sie nur bestimmte Materialien verwenden dürfen, die historischen Baustandards entsprechen. Auch die Fassade muss meist im ursprünglichen Stil erhalten bleiben.

Allerdings bietet der Denkmalschutz auch Vorteile:

Oft können Sie staatliche Förderungen für den Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden in Anspruch nehmen. Diese Förderungen können Ihnen helfen, die Kosten für Renovierungen zu senken. Unsere Checkliste hilft Ihnen, alle Anforderungen für denkmalgeschützte Gebäude zu verstehen und erfolgreich umzusetzen.

Checkliste 3: Anforderungen für denkmalgeschützte Bauernhäuser

• Ermitteln Sie den Denkmalschutzstatus des Bauernhauses bei der zuständigen Behörde.
• Klären Sie, welche Gebäudeteile geschützt sind (z. B. Fassade, Dach, Innenräume, Fenster).

• Suchen Sie frühzeitig den Kontakt zu den zuständigen Denkmalschutzämtern, um sich über alle Auflagen und Vorschriften zu informieren.
• Lassen Sie sich beraten, wie die historische Substanz des Gebäudes erhalten werden kann und welche Einschränkungen gelten.

• Lassen Sie eine professionelle Bestandsaufnahme von einem Architekten oder Bauhistoriker durchführen, um den Zustand der Bausubstanz zu prüfen.
• Dokumentieren Sie den Zustand von Fassade, Dach, Fenstern, Türen und Innenräumen.

• Planen Sie alle baulichen Änderungen in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden.
• Jede bauliche Veränderung, Modernisierung oder Restaurierung muss im Vorfeld genehmigt werden – von der Dachsanierung bis zur Fenstererneuerung.

• Verwenden Sie die vom Denkmalschutz vorgeschriebenen Materialien (z. B. traditionelles Holz, Naturstein, historischer Mörtel).
• Prüfen Sie die Verfügbarkeit und Kosten dieser Materialien, da sie oft teurer und schwerer zu beschaffen sind.

• Stellen Sie sicher, dass die beauftragten Handwerker Erfahrung im Umgang mit denkmalgeschützten Gebäuden haben.
• Handwerker müssen die traditionellen Techniken beherrschen, um die Substanz des Gebäudes zu bewahren.

• Informieren Sie sich über staatliche oder kantonale Fördermittel für denkmalgerechte Sanierungsmassnahmen.
• Prüfen Sie, welche Renovierungsmassnahmen förderfähig sind, z. B. Dach- und Fassadensanierung, Fenstererneuerung.

• Klären Sie, welche Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz möglich sind (z. B. Dämmung, Fenster).
• Beachten Sie, dass moderne energetische Massnahmen oft mit den Denkmalschutzvorgaben in Einklang gebracht werden müssen.

• Kalkulieren Sie zusätzliche Zeit für die Genehmigungsprozesse und denkmalgerechte Arbeiten ein.
• Erstellen Sie einen detaillierten Zeitplan für die Renovierung, der auch unerwartete Verzögerungen berücksichtigt.

• Führen Sie eine lückenlose Dokumentation aller Renovierungsschritte, um bei künftigen Arbeiten nachweisen zu können, was bereits gemacht wurde.
• Diese Dokumentation kann auch für die Denkmalschutzbehörde und mögliche Förderanträge wichtig sein.